很简单的一点，由于靠近东莞，而且属于工业区，那边的需求量特别大，所以导致石湾那边的房价现在比仲恺还要高，所以绝对会涨，至于涨价的速度估计没人敢下定论，毕竟影响房价的因素太多了，除了国家宏观调控还有地方因素，包括产业，区块规划等等。回归一点如果是刚需的话，住房能够跟工作生活连在一起是最好的，买最适合自己的，如果是投资，在粤港澳大湾区的大政策调控下，大湾区里面任何地方都可以买。

因为考察生意项目的原因，博罗石湾镇，我去过几次，对那边的房地产开发情况也略知一二。

博罗石湾镇紧邻着东莞石龙镇，中间就隔着一条东江。石龙镇是东莞的商旅和经济强镇，交通发达，东莞火车站就位于石龙镇上。在东莞高房价刺激下，大量购房需求向石湾外溢和挤出。东莞客来石湾买房，虽然有自住需求，但更多是带着买房不吃亏，等房子增值的投资心理。

据我观察，石湾的大片土地还是空置的状态，工业很少，仅是沿江和石龙隔江相望的地带，建了不少的楼盘，现在这些楼盘的入住率也挺高的，周边的基础配套也比较齐全了。石湾似乎就是作为承接东莞上班的人居住需求而存在着。

从长期来看，产业是决定一个地区人口流入的最关键因素。有了产业，才会有人流的不断涌入。虽然当下靠着价格差和近距离的地理优势，石湾吸引了一部分东莞客来买房，但是东莞客的购房需求总是有限度的。而且，从2014年开始，东莞的支柱产业遭到了毁灭性的打击，来东莞打工的人也少了很多。现在东莞的制造业处在艰难的转型升级阶段，也不知道要多久才能元气。

根据我的分析，如果是自住，而且在石湾附近的东莞上班，可以考虑在石湾买套房。投资就谈不上了，毕竟石湾没有产业的支撑，吸引不到源源不断的人流涌入的。